《コラム》空き家控除の適用をめぐる配慮と準備　～法人税申告決算確定申告は大阪の福永会計事務所～

◆空き家控除の座り場所と有利な適用の仕方

空き家控除は、

居住用財産の譲渡の3000万円控除の規定の条文の中に、

みなし居住用財産譲渡として挿入的に規定されたので、

同じように、譲渡者一人当り3000万円控除であり、

何人かの共有で相続の場合には、

3000万円に共有者の数を乗じた額が控除額の限度額となります。

遺産分割に際しては、共有という選択肢が有利になるわけです。

◆居住用特例との相違点

なお、居住用3000万円控除と異なり、

被相続人居住用家屋と

その敷地等の両方を相続等取得した者だけが適用対象で、

被相続人居住用家屋のみ

又はその敷地等のみを取得した者は適用対象外となるとの解釈が

通達で示されています。

また、居住用買換特例に

譲渡価格１億円以下という価格制限のあるように、

空き家特例にも１億円以下の限定要件があります。

ただし、居住用では、

共有資産の譲渡の場合は

各共有者ごとの譲渡対価により判定するのに対し、

空き家では、共有者全員の合計譲渡額で判定されると

通達で解釈が示されています。

◆空き家控除と居住用控除とのバッティング

また、居住用3000万円控除と空き家控除が

同一年の譲渡としてバッティングしてしまった場合には、

合わせて3000万円しか控除できません。

両適用間での前年・前々年適用の場合の排除規定は除外されていますので、

譲渡年をズラす調整は注意すれば容易かと思われます。

◆空き家控除特例の制限事項

空き家特例は、

年を跨いで何回かの譲渡の都度に適用することは認められず、

一度きりの適用です。

それで、部分的な譲渡をせざるを得ない時は

空き家特例は適用せず、

中心的な譲渡の年に於いて

空き家特例を適用するとの選択は可能です。

しかし、譲渡価額１億円以下の限定要件の判定には、

前々年及び翌々年における

空き家特例を使わない部分譲渡（除く収用等）をしていた時の

部分譲渡額も含めて判定することになっています。